index.htm

 

 

Un evaluator este un barometru activ al evolutiei pietei imobiliare

Studiul general al pietei imobiliare din anul 2009

Dintre analizele aparute in mediul local media in anul 2009 prezentam concluziile unora dintre acestea:

  Piata imobiliara a înregistrat scaderi de zeci de procente în 2009, de la 30% la 50% si pâna la 80%, în functie de segmentul de piata (rezidential, cladiri de birouri, terenuri, spatii industriale sau spatii comerciale) si de agentia de consultanta care a cuantificat reducerile de preturi si devalorizari. Numarul de tranzactii a scazut fulminant în primul semestru, iar volumul investitiilor s-a redus pâna la sume neimaginabile pentru specialistii din imobiliare în urma cu doi ani. Doar pe real estate comercial, potrivit ultimului raport DTZ/Echinox, volumul investitiilor în primele sase luni s-a redus cu circa 97% fata de S1 2008, pâna la 26 milioane de euro. Directorul CBRE/Eurisko crede ca, pe segmentul industrial, cererea nu va creste semnificativ în 2010 si ca, în ansamblu, piata nu va da semne de recuperare anul viitor. “Sectorul imobiliar sufera din toate partile. Totul a fost o bula de aer pâna la criza, iar anul viitor, cu siguranta, nu ne va fi mai bine. Piata nu-si va reveni pâna când nu se vor lua masuri drastice pentru deblocarea finantarii”, a explicat managing directorul CBRE.

Sursa: Money on line 10 nov.2009

In 2009 numarul tranzactiilor imobiliare a scazut cu 27,2% fata de anul 2008

Numarul tranzactiilor imobiliare efectuate anul trecut au fost de 352.518, mai putine cu 27,2% fata de anul 2008 cand au fost efectuate 484.767 tranzactii imobiliare. Cum erea si de asteptat si impozitul colectat pe veniturile din transferul proprietatilor imobiliare a scazut si el la jumatate, adica la 498.763.800,82 lei, fata de anul 2008 cand s-a colectat 1.048.900.638 lei. Potrivit datelor Uniunii Nationale a Notarilor Publici din Romania luna ianuarie a anului trecut a inregistrat cele mai putine tranzactii imobiliare, respectiv 22.182, iar in luna octombrie au fost efectuate cele mai multe respectiv 33.086 tranzactii. Sursa : Ziarul Imobiliar.ro

Concluzia analizelor este urmatoarea: Atat numarul de tranzactii cat si valoarea imobilelor a scazut in cursul anului 2009, evaluatorul retinand ca valori medii de depreciere 40-65%.

Institutul National de Statistica: Piata Imobiliara 2010

Insitutul National de Statistica a realizat o ancheta pe baza unui esantion de aproape 8.090 de agenti economici din sectorul constrcutiilor, al industriei prelucratoare, al comertului cu amanuntul si al serviciilor, pentru a vedea tendintele de evolutie a economiei pentru primul trimestru al anului, in functie de estimarile facute de managerii companiilor. Astfel, in ceea ce priveste sectorul constructiilor, volumul productiei va cunoaste o mentinere a tendintei de scadere cu un sold conjunctural de -39% (n.r. procent obtinut ca diferenta intre procentajul celor care au ales varianta pozitiva a fenomenului si procentajul celor care au indicat varianta negativa) si a stocului de contracte si comenzi cu un sold cojunctural de -32%. Preturile la lucrarile de constructii sunt asteptate sa ramana la o stabilitate relativa, in vreme ce numarul de salariati este de asteptat sa-si continua scaderea. In sectorul industriei prelucratoare, managerii estimeaza reduceri chiar mai mari de slujbe, in special la intreprindele de la 500 de angajati in sus. In acelasi timp, preturile la produsele industriale, cred managerii, vor creste moderat in urmatoarele trei luni. Si in comert se asteapta managerii firmelor sa inregistreze o scadere economica, cu un sold conjunctural de -22%, insotita de o scadere moderata a vanzarilor. In ceea ce priveste preturile de vanzare cu amanuntul, doi din trei comercianti preconizeaza o crestere pana in martie. La servicii, preturile sunt estimate de manageri la aproximativ aceeasi valoare pentru primele trei luni ale anului ca in T4 2009. Tendinta generala exprimata de managerii intrebati este de scadere moderata a activitatii in industria prelucratoare si de scadere in constructii, comertul cu amanuntul si servicii, in raport cu ultimul trimestru al anului trecut.

Sursa: D Mihnea - 28.01.2010 Banii Nostri

Suceava, orasul cu cele mai multe spatii comerciale pe cap de locuitor

Circula o legenda, acum câtiva ani, cum ca Metro Suceava mergea cel mai bine din toata reteaua. Legenda sau adevar, sâmburele avea sa încolteasca mai târziu. Marii retaileri au luat cu asalt „Cetatea de Scaun“ precum turcii Moldova lui Stefan. S-au trezit însa acum pe un pamânt destul de secat de resurse.
Potrivit unei cercetari facute de compania de consultanta Cushman&Wakefield, în Suceava exista 120.000 de metri patrati folositi ca spatii comerciale moderne. Practic, pentru fiecare locuitor din Suceava exista cel putin un metru patrat de spatiu comercial închiriabil. Opt mari retaileri si patru mall-uri se lupta pentru cota de piata într-un oras care are statistic 106.000 de locuitori, dar din care aproape 30.000 sunt plecati în strainatate, dupa cum estimeaza Neculai Rosca, redactorul-sef al cotidianului local „Obiectiv“. Renegocierea chiriei, care a scazut în vara la sub jumatate din cât a platit la deschiderea centrului comercial, în octombrie 2008. Sursa: 2009-11-03 12:00/ de Radu Burlacu

Oricum, in 5 August 2010 am fost cu treburi in mall-ul cu pricina. Fara imagini dezolante. Parcarea plina. Cu greu gaseai un loc liber. Inauntru forfota neasteptata chiar daca era o zi normala din saptamana (joi, ora 11:30 AM)

Bazarul: Suceava a început sa devina lider in shopping în anul 2007, dupa patru ani în care Metro a fost singurul mare retailer din Bucovina. Metro Suceava avea in acel moment cele mai mari vânzari din toata re?eaua. Succesul nu a trecut neobservat de ceilalti retaileri, asa ca în anul 2007 au început sa apara noi supermarketuri. Întâi Kaufland , apoi discounterul german Plus, iar în 2008 a urmat explozia: Selgros, Billa, Shopping City, Iulius Mall. Începutul lui 2009 avea sa aduca doua noi inaugurari, pe o pia?a deja saturata: supermarketul Real si Galleria Mall. „Toti retailerii voiau o felie din tortul «Suceava»“, spune Mircea Petrariu de la Shopping City. „A fost o strategie prost facuta“, afirma Neculai Rosca, spunând ca s-au estimat gresit atât puterea de cumparare a populatiei, cât si comportamentul cumparatorului sucevean. Mai departe explica Mircea Petrariu: „Oamenii se sperie de un centru comercial nou, care arata bine. Ei cred ca vor gasi acolo preturi mari“. Asa ca multi suceveni, în special din comunele din împrejurimi, prefera în continuare sa frecventeze bazarul din localitate – cunoscut din anii '90 ca unul dintre cele mai mari din tara –, care este la câtiva pasi de Shopping City si peste drum de Iulius Mall. Dar, asa cum spunea un comerciant de la Shopping City, important este ca sucevenii au de unde alege când vine vorba despre cumparaturi. (Sursa: Obiectiv Suceava)

Topul oraselor-mall

Suceava conduce detasat în ceea ce priveste densitatea de spatii ­comerciale pe cap de locuitor, fiind urmat în acest clasament de ­municipiul Pitesti.


1) Liderul: Municipiul Suceava are o densitate a spatiilor comerciale de 120.000 mp la putin peste 100.000 de locuitori, ceea ce înseamna o medie de peste un mp/cap de locuitor.

2) La jumatate: Municipiul Pitesti se situeaza pe locul doi, cu aproape 0,8 mp pentru fiecare locuitor. În ora?e ca Deva, Bacau, Oradea, Târgu-Mures si Cluj-Napoca, suprafata închiriabila este la jumatate fata de Suceava, în jurul a 0,5 mp.

3) Capitala: Bucurestiul are un raport de 0,247 mp de spatii comerciale pentru fiecare locuitor, în studiul realizat de Cushman&Wakefield luându-se în calcul doar retailul modern.

Sursa: Studiu realizat în martie 2009 de compania de consultanta ­imobiliara Cushman&Wakefield citat de - Obiectiv- Iunie

 

Doar o cincime din apartamentele scoase la vânzare îsi gasesc cumparatori

Marti, 8 Iunie 2010
Chiar si în aceste conditii, trendul pare a fi unul ascendent fata de prima parte a anului când ponderea era de o optime, însa pentru a vinde apartamente si garsoniere proprietarii trebuie sa lase din pret • potrivit unor evaluari ale agentiei imobiliare Family, un sfert dintre proprietarii apartamentelor care au fost scoase pe piata si care nu si-au gasit cumparator ar fi dispusi sa lase din pret fata de 19% cât era la evaluarea precedenta în timp ce altii opteaza pentru stagnare a pretului, pentru schimb de locuinta, închiriere sau renunta la vânzare.
Tot mai multi suceveni dintre cei care vor sa îsi vânda locuintele sunt dispusi sa renunte la pretul initial. Exista mai multe statistici care confirma acest lucru si care, cel putin în ultima luna, au scos în evidenta faptul ca macar un sfert dintre proprietarii de locuinte scad din pret dupa ce observa ca timp îndelungat nu apare niciun client serios care sa cumpere apartamentul sau garsoniera. Chiar si în aceste conditii, abia daca a cincea parte dintre locuintele care sunt scoase la vânzare într-o luna îsi gasesesc cumparatori. Ponderea de sub 20% este însa destul de mare în comparatie cu lunile trecute, însa proprietarii au trebuit sa înteleaga ca fara a reduce efectiv din pret nu pot sa îsi vânda bunurile imobile.
O alta modificare a tendintei de vânzare este aceea ca spre deosebire de lunile trecute când înca mai erau unii care încercau sa creasca pretul apartamentelor, în luna mai aceasta tendinta s-a estompat. “Nu cred ca mai putem discuta în luna mai de preturi marite fata de luna trecuta”, declarat un agent imobiliar sucevean. Opinia sa este, de altfel, împartatita de mai multi actori de pe piata imobiliara. Majoritatea continua sa se plânga de faptul ca nu merge treaba la parametri pe care si i-ar fi dorit si ca în continuare închirierile de apartamente constituie un fel de supapa pentru agentii imobiliari.
“Din 455 de apartamente verificate în baza noastra de date am constatat ca în luna mai s-au vândut 86 în municipiul Suceava, ceea ce înseamna un procent de 19%. Este, totusi, o crestere semnificativa fata d e precedenta evaluare când din 433 de apartamente si garsoniere care erau si în baza noastra de date am constata ca se vândusera în jur de 12%”, declara Dinu Ungureanu, patronul agentiei imobiliare Family. În schimb, tendinta proprietarilor de a renunta la vânzarea apartamentelor, preferând închirierea a scazut de la trei la doua procente. La fel a scazut si tendinta proprietarilor de a renunta la vânzarea locuintelor, doar 17% din cei chestionati spunând ca nu mai scot locuintele la vânzare în conditiile în care apartamentele se vând greu iar tendinta este de scadere a preturilor. La precedenta evaluare, ponderea era de 19%. Tot 2% din proprietarii apartamentelor chestionati de reprezentantii agentiei imobiliare Family declara ca sunt de acord si chiar prefera schimbul de locuinte. Fata de evaluarea precedenta când ponderea era în jur de 1% se poate spune ca numarul celor care opteaza pentru schimb de apartamente în loc de vânzarea efectiva a locuintei aproape ca s-a dublat. Cu alte cuvinte, exista o anumita tendinta în municipiul Suceava de persoane care prefera sa faca schimb de apartamente, decât sa le vânda. Chiar daca numarul efectiv al acestora nu este unul foarte mare, faptul ca s-a dublat în câteva luni poate fi un indiciu ca sunt proprietari de imobile care pentru a face fata diferitelor cheltuieli sau altor obligatii pe care le au, încep sa caute si alte solutii decât vânzarea propriu – zisa a locuintei. Unii considera ca schimbul unei locuinte mai mari cu o alta mai mica plus diferenta de bani este o varianta, în vreme ce multi continua sa cedeze la presiunea pietei si sa mai lase din pret. „Conform eveluarii noastre a crescut procentul celor care scad pretul locuintelor de la 19% cât erau data trecuta la 25% în luna mai. Practic, un sfert dintre proprietarii locuintelor scoase la vânzare si care se afla în baza noastra de date ar fi dispusi sa reduca din pret pentru a putea sa vânda”, a declarat Dinu Ungureanu. Desi la prima vedere pare ca volumul vânzarilor de locuinte este în crestere, patronii mai multor agentii imobiliare au precizat ca nu ritmul vânzarilor nu este din cel mai bun iar unii au rezerve mari în ce priveste continuitatea afacerii. Asta în contextul în care criza duce oferta de garsoniere sau de apartamente cu doua camere si la preturi foarte scazute. „Nu sunt în piata. Un apartament poate ajunge si la 25 – 30.000 de euro , dar asta nu înseamna ca se vinde foarte repede. Chiar daca este un chilipir, a te apuca sa începi sa faci un bloc nou de aprtamente în Suceava este foarte riscant pentru ca nu este sigur ca mai gasesti clienti”, spun ami multi agenti imobiliari.
Conform unor estimari facute în piata, pretul mediu pentru o garsoniera confort 1 din centru poate fi în jur de 24.000 de euro , însa ofertele încep de la 21 si ajung pâna la 28 de mii de euro , în functie de zona, pozitionare si îmbunatatiri. În Zamca si Obcine, pretul mediu se situeaza în jurul a 22.000 de , însa ofetrle încep de la 19 – 20 de mii si pot ajunge la 24 – 25 de mii de euro . În jur de 119 – 20 de mii de euro este însa pretul mediu pentru o garsiniera confort I din Burdujeni, desi ofertele pot începe de la 16 si ajung pâna spre 23 de mii de euro. Preturile medii cresc cu sume între trei si chiar cinci mii de euro în cazul garsinierelor confort I sporit, însa majoritatea proprietarilor sunt dispusi la negocierea pretului, în functie de modalitatea de plata, preferati fiind cumparatorii cu bani gheata.
Media preturilor apartamentelor cu doua camere din Suceava este în jurul a 42.000 de euro, cu precizarea ca în functie de pozitionare, îmbunatatiri si compartimentare ofertele pot începe de la 35 de mii de euro si se pot duce spre 45, 47 sau chiar 50 de mii de euro. Cartierul Burdujeni vine cu o oferta de preturi ceva mai scazuta, rar fiind cazurile în care preturile la apartamentele cu doua camere sa treaca mult de 40 de mii de euro iar majoritatea situându-se în jurul sumei de 30 - 33 de mii, uneori 37 de mii si nu de putine ori proprietarii fiind dispusi sa negocieze.
În schimb, ofertele de pret pentru apartamentele cu trei camere sunt ceva mai piperate. În blocurile vechi sunt oferte de pret ce încep în jurul a 50 – 55 de mii, alteori când clientul este disperat chiar si sub acest pret. Spre exemplu, în cartiere precum Zamca sau Burdujeni sunt oferte de pret pentru apartamente cu trei camere ce încep de la 35, respectiv 39 de mii de euro iar în Obcine de la 42 – 43 de mii de euro. Mediile de pret la apartamente cresc cu cinci, pâna la opt mii de euro fata de aceste oferte, în functie de cartier, îmbunatatiri, pozitionare în cadrul blocului.
Si în cazul apartamentelor cu patru camere ofertele de pret difera. Exista cazuri de apartamente cu patru camere, tip duplex, în blocurile noi de locuinte care au un pret de 120.000 de euro în timp ce în blocurile vechi ofertele de pret sunt mai „omenoase” pornind de la 52 – 57 – 60 de mii de euro, fiind si cazuri ce trec de 70.000 de euro însa agentii imobiliari au îndoieli mari ca acestea se vor putea vinde în conditiile în care pe piata exista oferte de case în zone limitrofe ale municipiului Suceava cu preturi chiar sub 60.000 de euro. (Sursa: articol de presa autor Dan PRICOPE)

Majoritatea tranzactiilor imobiliare care s-au facut, luna trecuta, în municipiul Suceava au vizat apartamente cu doua camere si garsoniere, iar preturile rareori depaseau 30 – 35.000 de euro • un târg imobiliar care trebuia sa aiba loc de Zilele Sucevei a fost amânat, cel mai probabil pentru începutul lunii august, când se spera ca poate vor veni unii din strainatate care sa cumpere locuinte • în ce priveste închirierile, agentiile imobiliare sucevene au opinii diferite, unele sustinând ca acestea sunt în crestere ca volum, nu ca si cuantum al chiriei, în timp ce altele sustin ca nici pe acest segment de activitate lucrurile nu merg foarte bine

De mai multe luni încoace, majoritatea tranzactiilor imobiliare din municipiul Suceava sunt axate în cea mai mare parte pe apartamente cu doua camere si, eventual, garsoniere confort I sporit, ceva mai rar pe apartamente cu trei camere si aproape deloc pe cele cu patru camere. Numitorul comun al tranzactiilor imobiliare ar fi, cel putin în prima parte a acestei veri, pretul maxim pe care îl pot plati cei mai multi cumparatori, care se situeaza între 30 si 35 de mii de euro. Asta îi face pe agentii imobiliari suceveni sa vorbeasca de un „prag psihologic” situat în jurul sumei de 33.000 de euro.
Cauzele pot fi diferite, fie legate de criza, fie legate de faptul ca bancile sunt foarte prudente în ce priveste acordarea de credite. Agentul imobiliar Adi Hâncu explica, de exemplu, aceasta situatie prin faptul ca o parte importanta a apartamentelor tranzactionate luna trecuta s-a facut cu credite prin intermediul programului „Prima Casa”, iar pentru ca, de cele mai multe ori, cumparatorii nu pot obtine de la banca bani multi, nu sunt dispusi si nici nu ar avea cum sa arunce pe piata cu sume mari pentru un apartament cu doua camere. „Cine are de gând sa cumpere si are cu ce în aceasta perioada nu va ezita. Cred ca de la iarna sau dupa aceasta iarna preturile vor continua sa scada”, spune Adi Hâncu, directorul agentiei imobiliare Extrem, motivându-si aceasta opinie prin costurile ridicate ale întretinerii si preconizata eliminare sau reducere a subventiilor.
În general, majoritatea agentilor imobiliari suceveni considera ca preturile care pot fi obtinute de proprietarii de apartamente nu pot fi decât arareori peste 35.000 de euro. Spre exemplu, Dinu Ungureanu, patronul agentiei imobiliare Family, sustine ca în luna iunie a reusit sa intermedieze tranzactionarea a trei locuinte, din care un apartament cu doua camere prin programul „Prima Casa”, un alt apartament cu doua camere si înca o garsoniera, fiind cumparate „cu banii jos”. Apartamentul cumparat prin programul „Prima Casa” este unul cu doua camere situat în cartierul Burdujeni, în zona „Orizont”, iar pretul a fost de 32.000 de euro. Celalalt apartament vândut „cu banii jos” a fost în Zamca, iar pretul a fost de 33.000 de euro, iar o garsoniera confort I sporit s-a vândut cu 26.000 de euro în Zamca. „Este un pret foarte bun. Nici nu ma gândeam ca se poate sa vând atât de bine garsoniera”, a declarat Dinu Ungureanu. El a precizat ca, în ce priveste alte garsoniere confort I în Zamca, se dau chiar cu preturi de 18.000 de euro, suprafata fiind însa de 24 de metri patrati, iar apartamentele cu trei si, mai ales, cu patru camere nu sunt cautate mai deloc.

• „Sunt oameni care cred ca în situatii de criza pot strânge cu usa pe altii, care au nevoie urgenta de bani”

Existenta unui asa numit „prag psihologic” au confirmat-o, pe piata suceveana de apartamente, si cei de la agentia imobiliara Pro Activ. Ei spun însa ca majoritatea cumparatorilor sau potentialilor cumparatori de apartamente sunt, în ultima perioada, cei care ar dori sa obtina un credit prin programul „Prima Casa”. „Cei mai multi vor sa cumpere apartamente cu doua camere si cam toti vor sa caute astfel de locuinte la preturi de 30 – 33.000 de euro. Garsonierele sunt însa si mai ieftine”, spune un reprezentant al acestei agentii imobiliare. Conform acesteia, sunt cazuri în care pentru apartamentele cu trei camere s-au cerut preturi între 45 si 55 de mii de euro, iar într-un bloc din Obcini s-a vândut un astfel de apartament cu circa 45.000 de euro.
Totusi, cei mai multi agenti imobiliari suceveni spun ca preturile pentru un apartament cu trei camere pot coborî chiar si sub 40.000 de euro, iar un apartament cu patru camere în cartierul Burdujeni poate fi achizitionat chiar cu 45.000 de euro. În ce priveste apartamentele cu doua camere, acestea pot fi vândute chiar si sub 30.000 de euro, daca nu au îmbunatatiri sau sunt nedecomandate. Cele mai ilustrative cazuri, spun agentii imobiliari suceveni, ar fi în cartierul George Enescu, unde pretul pentru un apartament cu doua camere nedecomandat poate ajungte în jur la 27 – 28 de mii de euro si, chiar în aceste conditii, nu se vinde foarte repede. „Am avut pe cineva care a vândut o garsoniera cu 16.000 de euro în Burdujeni si vroia sa caute la acelasi pret o garsoniera în Centru. Sunt oameni care cred ca în situatii de criza pot strânge cu usa pe altii, care au nevoie urgenta de bani”, spune un agent imobiliar de la Pro Activ.

• se cauta mai mult apartamente în blocuri vechi, iar clientii sunt tot mai pretentiosi atât în cazul vânzarilor, cât si al închirierilor

O alta caracteristica a tranzactiilor imobiliare din ultima luna ar fi aceea ca, în principal, se cauta apartamente în blocurile vechi. Acest lucru este confirmat atât de Adi Hâncu, Dinu Ungureanu, cât si de Maria Mihai, de la agentia imobiliara Imostar. Mai toti spun ca exista exceptii, însa o alta caracteristica interesanta în ultima perioada este aceea ca nu prea sunt suceveni care lucreaza în strainatate si care sa fi trecut pragul agentiilor imobiliare în aceasta vara. Oferta este foarte mare în comparatie cu cererea si, de asemenea, potentialii clienti sunt tot mai pretentiosi, iar agentii imobiliari povestesc despre cazuri în care unii suceveni merg pe la sase – sapte agentii si vizioneaza mai multe apartamente de la fiecare, pâna când, în cel mai fericit caz, se multumesc sa cumpere unul. Acestea au repercursiuni în ce priveste volumul vânzarilor de locuinte. Unul din efectele relativ recente a fost amânarea unui târg imobiliar pe care cei de la Pro Activ intentionau sa îl organizeze în perioada Zilelor Sucevei iar acum, cel mai probabil, îl vor face la începutul lunii august. „Noi nici nu prea am mai încheiat contracte în ultima perioada. Nici nu mai stim ce preturi sunt exact pe piata, pentru ca lucrurile se schimba de la o zi la alta”, spune Maria Mihai de la agentia imobiliara Imostar.
În ce priveste închirierile în luna iunie si în prima parte a lunii iulie, parerile agentilor imobiliari suceveni sunt împartite. Spre exemplu, Dinu Ungureanu, de la agentia imobiliara Family, sustine ca în ultima perioada lucrurile merg mai bine în aceasta directie. Chiar daca tendinta este de a se cauta chirii situate între 100 – 120, cel mult 150 de euro, exista câteva cazuri în care unii clienti au fost sau sunt dispusi sa achite chair si 350 de euro pe luna pentru o chirie, dar este vorba despre vile sau apartamente de lux. Majoritatea chiriilor sunt, dupa cum explica Dinu Ungureanu, cautate de angajati de la diverse societati care au lucrari de constructii – montaj în Suceava sau în împrejurimi si care vin din alte localitati si nu au vreme de pierdut. „Foarte multe închirieri au fost facute de diverse persoane care vin în interes de serviciu. Sunt ingineri care vin din localitati precum Galati si care nu cauta o jumatate de vara pâna sa gaseasca vreo locuinta în care sa stea cu chirie, ci vin repede, negociaza pretul si se muta cât mai iute cu putinta”, explica Dinu Ungureanu. De cealalta parte, cei de la agentia imobiliara Pro Activ sustin ca lor nu le-a prea surâs norocul cu închirierile si ca nu au prea multe în ultima perioada. De altfel, nu sunt singurii care spun acelasi lucru. „La închirieri, toti vor, daca se poate, sa dea nu mai mult de o suta de euro pe luna, însa sunt cazuri când asa ceva chiar nu este posibil”, spune Maria Mihai. ( Dan PRICOPE) 22iulie2010 Obiectiv de Suceava

 

Spatii comerciale - Analiza pietei imobiliare

scris de Colliers International Aug. 2010// citat de doing bussiness.ro

Într-o piata afectata de perioada economica turbulenta, în care nivelul consumului a scazut cu 15%, preocuparea principala a retailerilor în prima jumatate a anului 2009 a fost optimizarea retelelor de magazine.

 

2009 a fost anul în care s-a înregistrat cea mai mare discrepanta între numarul de centre comerciale anuntate oficial si proiectele efectiv livrate. Câteva dintre proiecte au fost amânate pentru 2010, în timp ce altele au fost oprite pe o perioada nedeterminata.

Astfel, desi peste 20 proiecte, însumând peste 835.0001 mp, au avut data de lansare anuntata pentru 2009, numai 27% din spatiile anuntate au fost efectiv livrate 158.000 mp în Bucuresti si 70.000 mp în afara Bucurestiului.

 

Oferta de spatii comerciale disponibile pentru închiriere a fost micsorata de închiderea a doua proiecte de retail (Armonia Braila si Trident Sibiu), dar în acelasi timp a fost sporita de cresterea ratei de neocupare în centrele comerciale existente. Însumând spatiile neocupate în centrele comerciale functionale si în proiectele noi care se vor livra în 2010 si 2011, stocul total de spatii disponibile la închiriere se ridica la 337.000 mp. Din acestia, 128.000 mp sunt disponibili în centrele comerciale deja date în folosinta, în timp ce 209.000 mp sunt oferiti pentru preînchiriere în proiecte viitoare atât în Bucuresti cât si în tara.

În încercarea de a asigura supravietuirea brandului lor, retailerii au început sa implementeze diferite strategii de restructurare, luând în considerare profitabilitatea fiecarui magazin. Astfel, acestia au aplicat masuri de reducere a costurilor, de la renegocierea chiriilor pâna la închiderea completa a locatiilor neprofitabile.

În ciuda acestor masuri, unii dintre retaileri nu au reusit sa îsi îndeplineasca obligatiile financiare fata de creditorii lor, fiind astfel fortati sa declare starea de insolventa.

Chiar daca insolventa este considerata o masura drastica, ea reprezinta un scut legal împotriva creditorilor. Retailerii au posibilitatea sa îsi renegocieze si restructureze contractele cu furnizorii si proprietarii. Astfel, chiar daca un retailer se afla în stare de insolventa, are înca posibilitatea sa pastreze magazinele cu performante bune si chiar sa se extinda în locatii noi, profitând de oportunitatile care pot aparea pe piata.

Spre deosebire de prima parte a anului, în care numarul tranzactiilor a fost foarte redus, în a doua jumatate a anului am asistat la o crestere semnificativa a cererii de spatii comerciale, în special pentru centrele comerciale deja existente. Astfel, retailerii care au reusit sa se adapteze la noile conditii de pieta au început sa priveasca strategic catre viitor, în cautarea oportunitatilor, obtinând astfel locatii în centre comerciale de succes la preturi competitive. Mai mult decât atât, 2009 a marcat intrarea pe piata a câtorva branduri importante, cum ar fi Decathlon, C&A sau Kiabi. Noile branduri s-au concentrat în principal pe deschiderea locatiilor în Bucuresti, unde au avut în vedere atât centrele comerciale deja existente, cât si cele recent inaugurate.

 

Chirii: procesul de reducere a costurilor, caracteristic pentru anul 2009, retailerii au început campanii extinse de renegociere a chiriilor în majoritatea centrelor comerciale. Amplitudinea renegocierilor a variat considerabil de la un centru comercial la altul, în functie de reputatia si performanta centrului comercial, segmentul de retail, precum si de rolul jucat de fiecare retailer în centrul comercial respectiv.

Reducerile chiriilor a oscilat între 10% si 50%, creând astfel diferente semnificative între nivelul chiriilor din diferite centre comerciale, în special în afara Bucurestiului. Indiferent de reducere, renegocierile au fost de cele mai multe ori agreate pe o perioada determinata, 6 luni pâna la un an.

Retailerii care înca au puterea financiara pentru a se extinde, detinând o pozitie forte în negocieri. Ei pot forta o reducere semnificativa a chiriilor pentru proiectele în constructie. Cerintele pe care unele dintre ancore le au înainte de a intra într-un centru comercial nou pot include, pe lânga un nivel scazut al chiriilor, luni gratuite sau indemnizatii pentru amenajari. Concesiile sunt de obicei oferite pentru 1a 2 ani, astfel proprietarii încearcând sa îsi limiteze pierderea cât de mult se poate.

 

Previziuni: Pe baza stadiului actual al constructiei proiectelor anuntate, estimarile sugereaza faptul ca anul 2010 va aduce pe piata sase noi centre comerciale, însumând 209.000 mp suprafata totala închiriabila. O parte din aceste proiecte este posibil sa fie amânate pentru 2011, în timp ce oferta de spatii comerciale în provincie ar putea sa fie influentata negativ de închiderea centrelor comerciale care nu performeaza. Cu toate acestea, ne asteptam ca îmbunatatirea situatiei economice si deblocarea finantarilor sa impulsioneze reluarea unora dintre proiectele oprite, însa nici unul din aceste proiecte nu va putea livrat pâna la sfârsitul anului.

Cererea pentru spatii comerciale si, implicit, numarul de tranzactii încheiate vor spori în 2010, în special în semestrul II. Cererea va ramâne concentrata pe centrele comerciale existente, în timp ce preînchirierile vor fi semnate numai pentru proiectele cu sanse mari sa fie livrate (care dovedesc ca dispun de finantare si cu stadiul constructiilor avansat), cu o locatie buna si un mix al chiriasilor atractiv. Desi pe un trend ascendent, cererea pentru spatii comerciale în anul urmator nu va suficient de ridicata pentru a determina o crestere a nivelului chiriei.

Din contra, se asteapta ca nivelul chiriilor, renegociat, sa ramâna neschimbat pâna cel putin în a doua jumatate a anului 2010, iar în cazul centrelor comerciale cu performante mai slabe, se asteapta scaderi ulterioare ale chiriilor.

 

Spatii comerciale stradale: Tendinta generala descendenta a pietei de retail a fost simtita pe toate arterele comerciale principale din Bucuresti. Cu toate acestea, zona comerciala principala are înca o performanta considerabil mai buna decât zonele secundare si periferice, atât în ceea ce priveste ratele de ocupare cât si scaderea chiriilor.

Pentru a asigura semnarea contractelor cu chiriasii noi, proprietarii au fost nevoiti sa reduca nivelul chiriilor cu aproximativ 20-25% fata de începutul anului (sau 30-35% fasa de vârfurile atinse în H2 2008). Chiar si în spatiile comerciale cu chiriasi stabili, chiriile s-au redus cu 15-30% în urma renegocierilor, agreate, în general pentru o perioada temporara de 1-2 ani.

Cererea de spatii comerciale stradale în locatii foarte bune, pe arterele principale, a venit în principal din partea brandurilor de moda de lux si a cafenelelor. Pe lânga reducerea chiriilor, prosperitatea cafenelelor a fost facilitata de evolusia lucrarilor de infrastructura în Centrul Vechi al orasului (zona Lipscani), rezolvarea aspectelor legale cu unii dintre proprietarii spatiilor si atractivitatea crescânda a zonei pentru tineri.

Perspectivele anului 2010 pentru spatiile stradale în locatii principale par promitatoare, datorita cererii din partea brandurilor de lux în crestere. Totusi, chiriile vor continua sa sufere reduceri usoare, în special în locatiile secundare si periferice, pentru ca cererea din partea bancilor, farmaciilor, cazinourilor si firmelor de telefonie a principalii clienti de dinainte de criza va ramâne la un nivel scazut.

: Colliers International (www. colliers.ro)

EVOLUTII GLOBALE:

Dezvoltarea centrelor comerciale in Europa

scris de Cushman & Wakefield // www.cushmanwakefield.co

Overview

Desi in Europa inca nu s-a resimtit pe deplin recesiunea economica, totusi dezvoltarea centrelor comerciale a incetinit considerabil. Intr-adevar, in 2009 s-a inregistrat cea mai mare scadere in spatii in centre comerciale noi din ultimii 15 ani. Suprafata inchiriabila totala (GLA) acum este mai putin de 128,3 milioane metri patrati pentru intreaga Europa.

Pe termen scurt, se prevede in continuare o scadere a dezvoltarii de noi centre comerciale. In anul 2010 si 2011 se asteapta sa se livreze aprox. 6,1 si 5 milioane metri patrati GLA, cel mai scazut nivel annual din ultimii 7 ani.

In orice caz, in majoritatea tarilor europene, sunt multe proiecte cu toate permisele si avizele obtinute. Dezvoltarea acestor proiecte va depinde de revenirea economica, unele dintre acestea vor fi revitalizate rapid, altele vor reincepe procesul de avizare, in functie de legislatiile locale.


Market size

Continuand trendul actual, dezvoltarea de centre comerciale este mai puternica in doua din cele mai mari piete, Rusia si Turcia. Dupa ce a ocupat locul 1 in 2009, in topul proiectelor in curs de finalizare, Turcia a pierdut in 2010 aceasta pozitie in favoarea Rusiei, fiind acum foarte clar care proiecte de retail vor fi sau nu finalizate. In 2009 dezvoltatorii unor proiecte care au fost stopate in mijlocul constructiei, datorita crizei economice, sunt acum in process de reincepere a acestor proiecte intarziate.

Romania a inregistrat o scadere mare a proiectelor in pregatire si practic, in ultimele 18 luni, nu s-a inceput constructia la proiecte noi. Intr-adevar, dezvoltarea se asteapta sa scada la aproximativ 130.000 metri patrati in 2011 comaparat cu maximul din anul 2007 cu 750.00. metri patrati.

In Europa de Vest, Italia, Franta si Spania conduc in dezvoltarea de noi centre comerciale. In Italia s-a inregistrat o scadere considerabila comparativ cu anul 2007 cand s-a inregistrat maximul acestei valori. Pe termen scurt insa, majoritatea proiectelor in dezvoltare au fost livrate si foarte putine proiecte au fost amanate. Intr-adevar, in Italia, numarul proiectelor care au fost amanate este relative scazut comparat cu nivelul European unde au fost amanate aprox. 20% dintre proiectele prevazute a fi dezvoltate in 2010 a?" 2015.

Activitatea de dezvoltare a crescut considerabil in Franta. In Ianuarie 2010 aprox. 880.000 metri patrati spatii in centre comerciale se aflau in constructie avand date de finalizare in 2010 a?" 11. Considerand recentul boom in aceasta dezvoltare, precum si nivelul proiectelor in pregatire pe termen scurt / mediu, se considera ca exista un risc in anumite regiuni capacitatea de absorbtie este depasita. In orice caz este o situatie asemanatoare si in alte regiuni din Europa. Finalizarea mai multor centre comerciale va crea o competitivitate foarte mare in acest sector, in timp ce revenirea economica va ramane fragile in majoritatea regiunilor din Europa.

Dezvoltarea centrelor comerciale in 2009

Ultima jumatate a anului 2009 a marcat o puternica dezvoltare a centrelor comerciale. In aceasta perioada s-au livrat in total aprox. 7.4 milioane metri patrati, ceea ce reprezinta o crestere cu 61%. Europa Centrala si de Est a reprezentat in ultimii ani, putin sub 57% spatii noi in centre comerciale. Media de spatii in centre comerciale raportata la mia de locuitori in Uniunea Europeana, 27 tari, este in prezent 225,6 metri patrati.

Bulgaria si Croatia sunt in primele locuri in ceea ce priveste procentul de crestere al suprafetei spatiilor in centre comerciale. Desi au fost amanate cateva centre comerciale, datorita crizei, totusi, deschiderea a trei proiecte noi in 2009 a reprezentat o crestere cu 40% a stocului existent. Croatia a inregistrat aproximativ acelasi procent de crestere a stocului existent odata cu deschiderea a patru noi proiecte. Deschiderea unui centru commercial in Zagreb, cu o suprafata de 100.000 metri patrati, a contat major la suprafata totala centre comerciale noi livrate

Centrul comercial aForum Istanbula din Turcia a fost pe departe cel mai mare centru comercial livrat in 2009. Suprafata totala a acestui centru este de 178.000 metri patrati, dezvoltatorul este Multi Turkmall, deschiderea oficiala a avut loc in Noiembrie devenind astfel cel mai mare centru comercial din Turcia.

Tendinte in Europa

In 2009 majoritatea tarilor din Europa centrala si de est au inregistrat o scadere in ceea ce priveste centre comerciale noi livrate, doar Polonia si Slovacia au inregistrat crestere fata de 2008. Romania a inregistrat cea mai drastica scadere de centre comerciale noi livrate, - 57%. Mai mult chiar, cateva centre comerciale recent deschise au fost inchise sau trec printr-un proces de re- brand datorita interesului scazut din partea retailerilor.

Dezvoltarea continua sa scada si in Rusia unde s-au livrat aprox. 1,6 milioane metri patrati de centre comerciale noi in 2009, comparat cu 1,7 milioane metri patrati livrati in 2008. Cu toate ca este al treilea an de declin, in 2009 s-a inregistrat totusi o crestere cu 18%, fata de 2008, a stocului existent de spatii in centre comerciale livrate. In continuare Rusia are un aport de peste 21% la stocul total livrat la nivel European. Focusul dezvoltarii ramane in Moscova unde sunt concentrate aprox. 45% din proiectele in curs de dezvoltare in 2010.

O imagine similara exista si in Europa de Vest, unde Italia continua sa conduca. Franta si Olanda au inregistrat o activitate intensa in 2009. In Italia tendinta de dezvoltare este pentru centre comerciale de mici dimensiuni, ceea ce a dus in ultimii ani la o crestere a suprafetei totale in centre comerciale noi livrate la aprox. 630.000 metri patrati. Preferintele dezvoltatorilor sunt centre comerciale out -of -town cu elemente incluse de leisure si food court-uri.

Pentru prima oara in 15 ani Franta a urcat in Top 5 pentru spatii noi livrate. S-a inregistrat o crestere insemnata atat a centrelor noi regionale cat si a numarului de extinderi in schemele existente. Autoritatile locale sunt interesate de calitatea noilor centre comerciale, ca urmare multe proiecte in dezvoltare au primit avizele necesare punandu-se accent pe designul architectural de inalta calitate tinandu-se cont de protejarea mediului pentru aceste noi proiecte. De asemenea s-a diversificat si mixul de chiriasi in noile centre comerciale incorporandu-se retaileri noi in sectorul de leisure si servicii.

Olanda a inregistrat in 2009 o intensa activitate a dezvoltarilor. Cei 380.000 metri patrati livrati in piata constituie mai mult decat dublul mediei anuale din ultimii 10 ani. In Olanda s-au dezvoltat multe centre comerciale de peste 10.000 metri patrati. In total noua astfel de scheme au constituit aprox. 45% din totalul spatiilor noi livrate. In orice caz aceasta tendinta de crestere se pare ca nu va continua pe termen lung avand in vedere numarul foarte scazut de noi proiecte initiate in cursul anului trecut.

Dezvoltari de noi centre comerciale

In urmatorii doi ani dezvoltarea anuala de noi centre comerciale se va situa la nivelul anilor de dinainte de boom. Ponderea Europei Centrale si de Est in totalul suprafetei la nivel European s-a micsorat intr-o oarecare masura. In timp ce cu un an in urma pentru aceasta regiune se prognozase o pondere de peste 70% din totalul suprafetei la nivel European, acum se asteapta ca aceasta pondere sa se mentina relative constanta la valoarea de 60%.

Avand in vedere incertitudinea din piata este dificil de previzionat nivelul finalizarilor proiectelor in 2012 precum si in perioada urmatoare, totusi, este de asteptat ca nivelul de noi dezvoltari anuale sa nu creasca foarte mult si va ajunge la o valoare relative stabile de aprox. 5 milioane metri patrati. In timp ce exista un anumit numar de tari cu o suprafata insuficienta de centre comerciale, acestea totusi, sunt in regiunea europei Centrale si de Est, regiune lovita puternic de recesiune. Majoritatea tarilor au avut un numar important de noi centre comerciale livrate in piata in ultimii cinci ani si va mai dura un timp pana ce se vor echilibra cererea si oferta de noi centre comerciale.

Investiile in centre comerciale

Activitatea de investitii a continuat sa scada in toata Europa, in toate sectoarele, in 2009. Volumul tranzactiilor a fost de numai 22.4 miliarde pentru toata Europa, in scadere cu 33% fata de 2008. Investirtia totala in sectorul de retail a fost de aproximativ 30%, in crestere fata de 27% in 2009, ceea ce dovedeste atractivitatea acestui sector comparat cu celelalte sectoare imobiliare.

 

Volumul tranzactiilor a ajuns la un minim in primul trimestru al 2009 in majoritatea tarilor europene. In orice caz, investitiile au crescut in majoritatea pietelor, iar in Q4 2009 volumul total al investitiilor in retail a fost cel mai mare din din ultimele 18 luni, ajungand la o valoare de aprox. 7 miliarde.

Lipsa finantarilor a facut ca detinatorji importanti de actiuni sa fie cei mai activi investitori pe piata in 2009, tintind piete ca Marea Britanie, Germania, Franta, Olanda si Italia. In prima jumatate a anului 2009 investitiile in Europa de Est au fost practice inexistente, dar in cea de a doua jumatate a anului s-au inregistrat cateva tranzactii de centre comerciale in Polonia, Romania si Rusia.

 

Ca urmare a cresterii yieldurilor in 2008/9, in a doua jumatate a anului 2009 aceste yielduri s-au stabilizat in majoritatea tarilor Europene. Media yieldului ptr. centre comerciale prime a avut un maxim in Septembrie cu o valoare de 7.54%, comparat cu 5.47% valoarea maxima a yieldului mediu in anul 2007. Dupa 8 trimestre consecutive de crestere a yieldurilor, media europeana s-a stabilizat relative in Q4 2009, datorandu-se in primul rand compresiei marri a yieldului in Marea Britanie. Intr-adevar dupa o usoara scadere a yieldului in Marea Britanie trei luni inainte de Septembrie, acesta a scazut brusc in ultimul trimestru al 2009 ajungand la o valoare de 6.25% la sfarsitul anului.

In 2010 se asteapta o mai mare activitate investitionala, desi in continuare finantarea va fi dificil de obtinut si piata va avea un risc crescut din partea ocupantilor. Yieldurile vor scadea in anumite piete pe fondul cererii de spatii prime, iar aceasta cerere depaseste oferta.

CUSHMAN & WAKEFIELD // www.cushmanwakefield.com // citat de doingbusiness.ro/